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韩世同:中央为2016房地产市场发展定调 ——楼市2015年走势及2016年趋势分析

发布时间:2015-12-20 15:13:07   来源:bet36 co_bet36体注官网_bet36投注备用副会长—韩世同    点击:

中央为2016房地产市场发展定调

——楼市2015年走势及2016年趋势分析

韩世同

 

日前,中共中央政治局会议,分析研究2016年经济工作,研究部署城市工作。会议要求,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。要扩大有效供给,保持有效投资力度,着力补齐短板。对中央这一最新部署,很多人片面地理解为是利用农民工来化解房地产库存。我认为这种看法有些过于片面和狭隘,应当结合之前习主席和李总理关于化解房地产库存和加快户籍改革带动住房和家电消费的指示,并结合目前房地产的发展态势来分析和理解。我们先来看一下今年房地产的走势:
  
得益于救市政策给力 今年销售有望创出新高

20151-11月全国商品房销售面积10.9亿平方米,同比增长7.4%,增速比前10月提高了0.2个百分点;销售额7.45万亿元,同比增长15.6%,增速提高0.7个百分点。今年前11月商品房销售金额已超过2013年同期,与之相比增长了6.5%,而销售面积也只比2013年同期低了1%左右。按目前趋势来看,2015年商品房销售金额有望刷新历史纪录,销售面积也有希望冲击新高。
 

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今年房地产销售势头良好,主要是因为今年采取非常多手段措施刺激楼市和整体经济,如:降息降准或者公积金调整,还有商业贷款的一些政策调整,再加上中央经济工作会议也重点放在引导房地产化解库存等措施。可以说,今年房地产成交相当的好,前11月销售面积同比增加7.4%,销售金额增长15.6%,这两个增幅中金额比面积的增幅大了一倍,说明这不仅是价量齐升态势,而且是价比量先。当然,成交主要还是集中体现在一二线城市,三四线城市成交也有回升,但幅度和力度没有那么大。

房地产投资增速创新低   新开工面积跌幅再度扩大

今年前11月全国房地产开发投资8.77万亿元,同比增长1.3%,增速比1-10月份回落0.7个百分点,再创新低。房地产开发投资下滑的原因来自多方面,从市场供求角度来看,供应端是招拍挂土地紧缩,自今年3月份定调土地“有供有限”以来,土地购置面积持续下滑,前11月房地产土地购置面积同比下滑33%,购置金额同比回落26%;需求端是房企投资谨慎,目前企业还是更青睐去化情况更好的一二线城市,对于在三四线城市开发投资还是持以相对谨慎的态度,譬如目前不少三四线大盘已经进入了“以销售定开工”的保守开发模式。而当下土地市场的火热,其实也仅仅集中在京沪等少部分一二线城市,只能视作被高度聚焦的少部分特例而已。

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今年1-11月全国房屋新开工面积14亿平方米,同比下滑14.7%,降幅较前10月扩大0.8个百分点。在现行的预售证制度中,新开工面积实际上是与市场新增供应量高度相关的,因此新开工面积的持续回落,实际上也代表着行业新增供应规模的下滑,说明了目前企业对新增供应的谨慎。而且,目前不仅仅是供大于求的三四线城市供应下滑,甚至在成交情况较好的一二线城市也并不鲜见。

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房地产库存压力不断加大  压力主要不在一线城市 

从整体房地产形势来看,可以说是喜忧参半。尽管今年房地产的销售形势有望创新高,但房地产投资增幅却下降到历史低位1.3%,而最高时是30%40%;土地出售情况也很糟糕,面积同比下降30%,金额下降26%;新开工面积直接负增长。相对经济其他方面,房地产可算是一枝独秀,因此在房价指数上呈现上扬态势,但是房地产投资层面、购地层面和新开工层面都不是太好。

为何前段习主席和李总理会做出关于化解房地产库存和加快户籍改革带动住房和家电消费的指示?为何中央政治局会议要求化解房地产库存?原因是全国房地产库存整体压力依然相当大,已经严重影响国内房地产投资、销售和土地出让。所以,今年1212日国家统计局公布全国商品房待售面积6.96亿平方米这一创纪录数据,两天之后的1214中共中央政治局经济工作会议召开,就明确要求化解房地产库存,这充分说明房地产库存的压力和严重性。

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不过,房地产库存的压力主要并不在一线城市,而是在部分二线城市和三四线城市。以广州为例:目前广州一手住宅可售货量为69190套,是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算,去化周期已下降至8.4个月水平,逼近8-10个月的合理库存周期的下限。在去年9.30新政之后多番利好政策的持续扶持下,广州楼市去年一度出现的库存警报到已然解除。

 借助农民工市民化和去库存  启动住房制度改革和新型城镇化

 中央对房地产的最新部署,不能单从表面上来理解。目前,房地产市场分化十分严重,救市的政策和措施虽然对房地产销售起到很大推动作用,但对房地产投资和新开工以及土地市场作用却不大。而且,作用最大的仅仅是一线城市和部分二线城市,另一部分的二线城市和三四线城市的成交虽有所回升,但库存压力仍然很大,无法带来房地产投资和新开工面积以及土地市场的回升。甚至有开发商建议二三四线城市不能再建房子了;他们认为没有产业支撑,没有人流物流集聚的房地产开发,就是在沙地上盖楼,盖得越多越高,未来的风险就越大。

但如果中国只能在一线城市建房子的话,那中国还有房地产吗?恐怕中国的房地产自身都难保,更不要说带动整个经济发展了。而且,庞大的二三四线城市政府的土地财政如何平衡、经济如何发展都会成为严重的问题。而房地产的发展借助农民工市民化和去库存,至少可以在三个方面发挥作用:

一是有助于变城乡人口单向流动为双向、多向流动和梯级式流动。目前,全国城乡人口流动都是一股脑地向大城市流动,造成一线城市人口压力过重,而二三四线城市则人口流入不足甚至净流出。而鼓励农民工市民化则有助于改变这种单向流动的状况,形成双向、多向的流动和梯级式的流动。即:不仅仅是农村人口向大城市流动,城乡之间、二三四线城市之间都可以互相流动,但这需要政策引导。

二是有助于启动住房制度改革。农民工市民化就要解决居住问题,现行的住房制度显然并不适应大量农民工市民化的需要。如何改革需要进一步探讨,是扩大住房保障制度来解决,还是增加商品房开发供应来解决?库存严重的三四线城市,商品房能否转化为保障性住房这也是一种解决方法,但但难在如何定价、如何收购和如何分配等具体问题上。户籍制度和公积金制度的改革为农民工市民化创造了一定的条件和制度保证,但如何落实可能还要在住房制度改革上做文章。

三是有助于推动新型城镇化发展。众所周知,新型城镇化一直是本届政府大力推动的一项工作任务,但由于二三四线城市房地产库存压力过大,一直无法全面推动,更不要指望新型城镇化来带动房地产发展了。但通过农民工市民化可以引导农民工从大城市返回自己家乡的城市定居和就业,因为大城市不可能容纳所有的农民工和他们的后代,这一返城大潮引导得好是可以为二三四线城市带来巨大住房消费和就业需求,有助于消化房地产库存和促进产业发展。但关键在于如何让他们有工作有住房,这也是一个很大的难题需要进一步解决。

总之,中央这一最新的战略部署,将引导房地产由单靠救市政策刺激向深层次改革发展,得益的将不仅仅是一线城市和部分二线城市,还将带动二三四线城市房地产去库存和市场的健康发展,从而带动与房地产相关的产业的发展和促进整体经济的复苏和健康发展。

(作者是bet36 co_bet36体注官网_bet36投注备用副会长、央广经济之声特邀评论员、资深房地产专家)

                              2015年12月20