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黄远华:楼市新政造就了哪些房地产消费风险?

发布时间:2012-05-13 15:11:00   来源:腾讯微博    点击:
        楼市新政主要造就了下列房地产消费风险:

      (一)政策变化所导致的履行风险

        政策性措施如何影响购房合同的履行,现举一例予以说明:

        2010年4月15日,江西人士张某来到广州,与某开发商签订了商品房预售合同,在交纳了首期付款和房屋维修资金后,于2010年4月20日申请办理银行按揭。但银行告知张先生须提供在广州1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明才能办理贷款,理由是国务院于2010年4月17日下发了国十条,根据国十条的规定,非本地人士购房需要提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,否则暂停发放购买住房贷款。张某刚到广州,客观上不存在1年以上的纳税证明或社保证明,故该合同无法履行。

       在本案中,合同无法履行已经是事实,但合同无法履行并非是基于当事人的过错,而是基于国家的政策性调整。因国家政策变化所形成的对合同履行的影响称之为“情势变更”。有关情势变更的法律依据及其构成要件,请参阅《房地产法学》第254页。

       在合同的履行过程中,如果出现了情势变更的事实,可能导致合同无法继续履行,或者是在极不公平的状态下履行合同。为避免情势变更所带来的履行风险,建议考虑以下方法防范与控制风险:

       其一,约定处理。在主合同中事先约定,如果在合同履行过程中出现情势变更的事实,且该事宜足以影响合同目的的有效实现,则合同一方可以解除合同,另一方应当同意解除,并互相返还已经收取的财物,互不追究合同解除的责任。

        其二,撤销变更。即如果出现了情势变更的事实,且该事实足影响合同的有效履行,而合同另一方拒绝根据新的政策条件对合同条款作相应调整,则一方面当事人可以请求人民法院对合同条款进行撤销或变更。

        其三,诉讼抗辩。因宏观调控诱发了不少合同争议。合同争议的直接原因是一方违约,违约的原因是宏观调控。在此情况下,违约的一方可以主张情势变更。但是情势变更的适用程序异常复杂,需要由中级法院报请高级法院高级人民法院批准后适用。需要特别说明的是,情势变更可以成为解除合同的理由之一,但情势变更未必导致合同解除。另外,情势变更不能由法官独立操作适用,而需要报请省法院批准后适用,因此,法官一般不会考虑适用情势变更措施。即使法官的自由心证认可情势变更,他也不会支情势变更为理由解除合同,而是寻找其他理由解除合同。

   (二)市场降价所导致的“红眼”风险

        楼市新政已满两周年,部分地方的个别楼盘的价格开始下跌。在房价下跌的楼盘往往出现这样的问题:老业主因此前以较高的价格买受房屋,所以要求在房价下跌后由开发商补偿差价(较高房价与较低房价的差额)。开发商与老业主往往因差额补偿的问题达不成协议而发生争议。同一个楼盘的房屋从开始销售到出卖完毕,往往需要经历若干年的时间,在此期间房价出现高低波动本属正常,消费者应当正确看待。因此,房价下降在本质上不会导致法律风险,但对共益物权可能造成影响。消费者购买房屋时都必须交纳房屋维修资金,而房屋维修资金的缴付金额与房价成正比关系。高房价的买受者缴纳了更多的房屋维修资金,但商品房的公共部分是共同共有的,而不是按份共有的。因此,低房价的买受人占了高房价的买受人的“便宜”。

      (三)限购措施所导致的消费风险

       新国八条下发后,广州市国土资源和房屋管理局于2011年2月24日下发了《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》(穗国房字[2011]156号,下称“新限购令”)。

       新限购令包括了二方面主要内容,一是重申了对本地居民的限购措施,即在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);二是提高了外地居民购买一套住房的门槛:1提交个人纳税证明或社保证明的时间由国十条规定的一年提高到二年;纳税证明中的“税”也被细化为“个人所得税”。下列三种人被禁止购房:1在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;2拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;3不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,不得购买住房。

        限购令形成了以下风险:

       1、关于本地居民购房的风险

       对于本居民而言,禁止购买第三套,限制购买第二套房。第二套房的首期付款比例不低于60%,对于第三套房,即使完全用自有资金购买,也不可能获准交易登记。

       限制二套房、禁止三套房的目的主要是防止炒房。但有个别人是为样应付限购的:保留一套房,买进第二套房,再转让二套房。然后再第二次购买二套房,第二次转让二套房。如此反复多次地转让二套房,进而实现炒房目的。

       2、关于外地居民的购房风险

       由于限购令规定外地人购买房屋(包括首套房屋)均须提交纳税凭证或社保证明。从法律上讲,纳税历史、社保状况与房地产消费没有关联性,一般社会公众不可能以购房为目的去准备纳税和社保的历史信息。为了解决购房所需要的纳税或社保信息,有许多人便采取补充交税、补充办理社保的方法取得购房所需要的纳税证明或社保证明。但所谓的补办往往就是造假。如果是以造假的方法取得税保证明,并据以签订合同、办理交易登记,如果事情一经败露,将导致合同被解除,交易登记被撤销。

        深圳、东莞约90%的人口属于外来人口,尽管他们当中的许多人实际上长期在深圳东莞生活工作,但由于户籍体制方面的原因,导致他们无法取得本地户口。因而被当做外地人看待并加以限制。作为外地人,面对特殊的限购政策只能正确看待了,一是切实准备税保资料,二是适当错开签订合同与提交税保证明的时间。比如约定:买受人应当在合理时间内补充提供税保证明,出卖人应当在收到买受人的税保证明后7日内办理交易登记。这个约定的精神有二点,一是确保作为外地人的消费者能够把握市场机会及时签订买房合同;二是为外地消费者准备税保资料保留了时间。简而言之,就是把合同签订、税保准备和交易登记三分离。

        3、关于外国人的购房风险

       建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等6部门于2006年7月11日联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)规定:1境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房;2在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房;3港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。2010年11月4日,住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合下发了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》(建房[2010]186号,下称“限外通知”)。限外通知对境外个人或机构购买商品房作了以下限制性规定:1境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;2在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

       外国人不太了解中国的法律,他们可能有误解,认为有钱就能够买到房,但事实上并非如此。在美国,各州的法律不相同,在中国,各市的法律也不相同。

       有关房地产市场的外资准入问题,请参阅《房地产法学》第74页。

       4、合同当事人的信用风险  

       在签订商品房买卖合同时(限购时限内),买受人须在商品住房买卖合同中签名具结已知悉并执行我市住房限购政策,境内居民如实填写《家庭成员情况申报表》。出卖人(含中介机构)则负有核实义务。房地产开发企业和房地产经纪机构应通过查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对购房人的《家庭成员情况申报表》进行核实。如购房人申报的信息失实,将导致以下法律后果:1出卖人解除合同;2房屋交易登记机关不予登记;3人民法院撤销合同。

        (四)限贷措施所导致的消费风险

        《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)规定,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。上述规定到目前为止没有被修改。限贷措施包含以下各项:190平方米以下的首套房,首期付款不低于20%;290平方米以上的首套房,首期付款不低于30%;3二套房首期付款不低于60%;4三套房以上禁止贷款。

        国家鼓励90平方米以下房屋的消费,故在首期付款比例、税收等方面均有优惠。一般情况下,消费者都会根据自身情况选择房屋的套型、面积、付款比例等,但有些风险则是消费者自己无法控制的。现举一例说明:某甲首次置业,与开发商签订了商品房预售合同,合同约定:买卖房屋的面积为89平方米;首期付款2成。但在办理交易登记时却发现,该房屋面积为91平方米。双方约定买卖的房屋面积(90平方米)与房屋的实际面积(91平方米)之间相关2平方米,差异比例为2.5%。

        《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《商品房销售管理办法》对商品房面积误差的问题作了以下规定:1面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算;2面积误差比绝对值超出3%,买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;3房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。

        面积误差在正常情况下可以按照上述规定进行处理,但如果该误差可能与“90平方米”发生关系时,则应当慎重调整。“90平方米”具有以下特定含义,其一,首次购房的面积在90平方米(含)以下时,首期付款比例可以不低于20%,契税税率为1%;其二,首次购房的面积在90平方米以上时,首期付款比例不能低于30%,契税税率为1.5%。因此,房屋面积在90平方米以内或以外,在贷款、税收等方面所适用的政策标准不一致。因此,消费者应当在商品房买卖合同中对90平方米的临界风险作出约定。

       需要说明的是,实际面积比合同面积大,且大的幅度掌握在3%以内,极有可能是开发商打的“擦边球”。理由如下:1出卖更多的房屋;2引诱消费者低门槛进入,骑虎难下;3追究消费者地违约责任,吃掉消费者的定金和首期付款。

        有关商品房买卖争议的处理问题,请参阅《房地产法学》第11、12章。