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房地产物业服务争议案

发布时间:2014-08-07 12:02:06   来源:bet36 co_bet36体注官网_bet36投注备用    点击:

  编者按

  随着物业服务的专业化和社会化,因物业服务引起的争议也应运而生。物业服务争议发生的原因多种多样,但大都围绕服务主体、服务资格、服务质量、服务收费等问题展开。本案争议既有特殊性也有一般性。所谓特殊性是指争议的利益主体、时间、地点具有特殊性,所谓一般性是指争议发生的原因和处理方式具有一般性。

  一、案情简介

  姚坊大厦楼高19层,局部21层。1996年,开发商未经任何行政许可加建了第21层。房屋管理部门也为开发商签发了该第21层房屋的房产证。姚坊大厦1—5层、18—21层属于开发商所有,其余楼层则分散属于各业主所有。

  2001年至2004年间,开发商陆续以城建公司开发处的名义出卖房屋。各业主在与开发处签订《商品房买卖合同》的同时,还一并签署了两个文件,一是《姚坊大厦装修标准及配套收费标准》,二是《姚坊大厦商品房购销合同补充协议书》。《商品房买卖合同》约定:买受人在签订本买卖合同时应与出卖人或其委托的物业服务公司签订《前期物业管理服务协议》。但是该条款没有被实际执行。开发商同时在该条款中另作承诺:出卖人委托A物业管理公司负责物业管理。收费附件没有约定物业管理的收费问题。补充协议(第2条)对物业管理的问题是这样约定的:甲乙双方同意,乙方应当在收到甲方《收楼通知》之日起10日内验收楼房,并按照合约条款付清房款和配套设施费。收楼时如无异议应签署《收楼满意书》。如乙方无正当理由逾期不办理上述手续时,甲方则从发出《收楼通知书》后第10日起,视为乙方已对该房屋验收合格并已交付使用,乙方应按物业管理规定交纳管理费及维修基金。各业主与开发处签订合同后,即按照合同约定入住各自购买的房屋。

  业主入住房屋后,开发商没有按照约定委托A公司提供物业服务(因为该公司并不存在),而是另行与一个没有经营资质的B公司签订了《姚坊大厦物业管理服务协议》,委托B公司对姚坊大厦提供物业服务。B公司是开发另行登记设立的公司。从法律上看,B公司与开发商没有关系,但事实上是开发商利用其亲属名义登记设立的物业服务公司。因此,B公司实际上是开发商控制和管理姚坊大厦的物业服务机构。由于B公司与开发商是利益共同体,所以尽管开发商占有姚坊大厦近一半的房屋,但从来不交纳物业服务费和房屋维修资金。B公司的经营活动也是长期处于只管理不服务的状态,即收取物业管理费、水电煤气费,车辆停放费等。甚至B公司还“温馨”声明:本大厦只提供车辆停放服务,不负有保管义务。对拖欠物业管理费的业主,B公司则秘密采取断水断电等办法迫其就范。业主投诉无门、交涉无果。在日常物业服务工作中,B公司的工作人员往往以统治者自居,将业主置于被统治者的位置,呵斥谩骂、断水断电、砸门窗玻璃,甚至深夜袭击业主等现象时有发生。姚坊大厦个别业主试图倡议成立业主委员会,然后由业主委员会另行聘请物业服务机构,但政府有关部门不予受理。为阻止其他业主另行聘请物业服务公司,开发商竭力阻止成立业主委员会。从法律设定的表决权来看,普通业主也处于下峰,因为开发商占有了一半的房屋,另外一个香港投机商也占有了近40套房屋。二个大业主联盟(指开发商和香港投机商)即压制了其他小业主。由于上述原因,导致姚方大厦长期无法成立业主委员会。

  由于B公司与广大业主之间长期存在争议,故部分业主拒绝交纳物业服务费。为此,B公司向人民法院提起诉讼,业主们则以下理由相抗辩:①对开发商委托B公司为姚坊大厦提供物业服务的事实不知情,开发商与B公司所签订的物业服务合同对业主没有约束力;②B公司没有履行物业管理的义务,不能行使收取物业服务费的权利;③B公司没有物业服务的经营资质,所形成的合同关系无效。业主们以上述三方面理由主张驳回B公司的诉讼请求。人民法院则撇开合同关系不论,以B公司与业主存在事实上的服务关系为由判决业主向B公司交纳物业服务费。

  二、案件点评

  本案争议涉及多方面的法律关系,包括开发商与B公司的合同关系、B公司与业主们的事实服务关系、政府对物业服务的行政管理关系等。

  (一)开发商的三重身份容易引发物业服务争议

  在本案中,开发商既是姚坊大厦的建设单位,也是大业主,同时也是物业服务商,三种身份合为一体。此种情况不仅在姚坊大厦中存在,在其他地方、其他物业小区中也同样存在。在独占公共房屋和设施时,开发商以所有权人的身份出现,在收取物业服务费时,开发商以物业服务者的身份出现,且开发商只要求其他业主交纳物业服务费,而自己则不交纳物业服务费,甚至水电费都由其他业主分担。尽管法律规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”,但事实上开发商主动交纳物业服务费者不多。成立业主委员会时,开发商则以业主或者大业主的身份进行抵制。开发商的多重身份使物业服务的法律关系变得复杂。

  (二)违规指定物业服务企业最终导致争议

  开发商与业主们在《房屋买卖合同》中约定由A公司提供物业服务,而实际上开发商与B公司签订了委托服务协议。显然,开发商指定B公司提供物业服务时并未征得业主们的同意,更没有采用招投标方法选聘物业服务企业。《物业管理条例》第24条规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。法律之所以规定住宅物业的管理在选择物业服务企业时实行招投标制度,目的正是防止开发商同时具备多重身份,避免在物业服务过程中出现权利义务不对等的争议因素。但物业服务的招投标制度没有被普遍执行。在选择物业服务企业时,许多开发商是这样做的:自己直接或者间接设立一个物业服务企业,在签订房屋买卖合同时约定由该物业服务企业负责商品房出卖以后的前期物业服务。由于在物业出卖后成立业主委员会的可能性不大,故该开发商所指定的物业服务企业便永久性地承担物业服务任务。在这种背景下“选择”的物业服务企业,其主要职责往往不是提供物业服务,而是维护开发商的财产安全和经营收益。开发商的利益也从房地产开发经营环节延伸到物业服务领域。

  (三)人民法院关于“从严认定合同无效”的原则将催生更多的物业服务争议

  《物业管理条例》第32条规定,国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。该条例第33条则规定了物业服务从业人员的资格管制制度。从《物业管理条例》第32条、33条的规定来看,从事物业服务需要具备资质条件属于强制性要求。《合同法》第52条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。据此判断,物业服务企业如果没有取得物业服务的专门资质,则其与开发商或者业主委员会所签订的物业服务合同应当无效。但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(二)第14条规定,合同法第52条第(5)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。换言之,虽然违反法律和行政法规的强制性规定,但只要不是违反效力性的强制性规定,而只是违反管理性的强制性规定,则不影响合同效力。从事物业服务需要取得专门资质虽然属于强制性规定,但不属于效力性的强制性规定,而属于管理性的强制性规定。因此,物业服务企业即便没有取得物业服务的资格,其所签订的物业服务合同也将仍然有效。《物业服务管理条例》中关于物业服务资格的强制性要求实际上已经失去了强制意义。在此法制背景下,必然导致大量的物业服务企业不申请物业服务资质而直接从事物业管理的经营性服务。

  (四)服务质量约定不明确导致争议不断

  按照规定,在签订房屋买卖合同的同时要签订前期物业服务合同。从社会生活的经验来看,在签订房屋买卖合同时,对于业主而言,房屋买卖合同是主要的,物业服务合同则是次要的,且业主在签订房屋买卖合同时本来就处于弱势地位,因此很难就前期物业服务的具体条款进行仔细推敲和谈判。因而往往是按照开发商拟定的合同条款签署确认。等到完成房屋购买并入住后才发现前期物业服务合同有许多不公平的地方。

  前期物业服务合同普遍的缺陷是服务质量约定不明确。开发商拟定的物业服务合同往往只是强调由某某物业服务提供物业服务,但往往有意忽略物业服务的内容、项目、标准。此类合同严格地说,只是一个开发商收取物业服务费的合同,而不是一个服务与收费对等的合同。在合同发生争议时,物业服务企业能够证明业主没有交纳服务费,而业主则无法证明物业服务企业没有提供相应服务或者提供的服务不符合合同要求。

  (五)事实服务关系不能成立

  根据《合同法》的规定,合同可以是书面合同,也可以是口头合同,但是法律规定必须采用方面方式的,则应当采用书面方式。根据《物业服务管理条例》的规定,物业服务的合同必须采用书面方式。因此,在姚坊大厦的物业服务关系中,B公司与业主的合同关系不能成立,人民法院不宜以“事实上存在服务关系”为由判决业主向B公司支付物业服务费。如果B公司能够举证证明存在物业服务的事实,则可以考虑以其证据范围为限,评定其服务价值并判决业主们适当补偿。但该补偿不是一种合同义务,而是解除无效民事行为的一种补救方式。

  (六)B公司的起诉不符合法定程序

  按照《物业服务管理条例》的规定,物业服务企业在对业主启动追收物业服务费的诉讼程序前,应当先行履行催缴义务,即向欠费业主发出催缴费用的书面通知,在业主收到催缴通知后仍然不履行交费义务的情况下才可以提起民事诉讼。因此,人民法院在受理物业服务费争议案件时,应当注意审查物业服务公司是否已经履行了催缴义务,对没有履行催缴义务的起诉不能直接受理。在本案中,没有证据显示B公司已经履行催缴义务,故人民法院直接受理该案起诉似与《物业服务管理条例》的规定不符。